Faire des travaux dans une copropriété représente parfois un investissement. Heureusement, plusieurs solutions de financement existent pour anticiper ou alléger la facture pour les copropriétaires.
Voici les principales options , qu’il s’agisse de travaux d’entretien, de rénovation ou de performance énergétique.
1. Le fonds travaux (ou fonds alur)
Obligatoire depuis la loi ALUR, ce fonds travaux est alimenté par une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire et son utilisation doit être votée à la majorité de tous les copropriétaires.Il représente au minimum 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale.
Ce fonds sert à constituer une réserve financière pour anticiper et financer des travaux futurs.
Le fonds travaux peut financer :
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le ravalement de façade,
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la réfection de la toiture ou de l’étanchéité,
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le remplacement de la chaudière collective,
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la modernisation de l’ascenseur,
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les travaux de mise en accessibilité de l’immeuble,
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les études préalables ou diagnostics techniques,
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les honoraires d’un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage) pour les projets de rénovation énergétique.
Exemples concrets :
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Une copropriété qui a constitué un fonds de 15 000 € peut l’utiliser pour couvrir une partie de la réfection des parties communes sans appel de fonds exceptionnel.
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Une autre peut l’utiliser pour financer un audit énergétique en vue de travaux d’isolation, ouvrant ensuite droit à des aides publiques.
Le fonds travaux ne peut pas être utilisé pour :
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les charges courantes de fonctionnement (nettoyage, assurance, entretien courant),
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les travaux urgents engagés sans vote préalable,
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les travaux qui ne concernent que certains copropriétaires.
2. L’appel de fonds traditionnel
Il s’agit du mode de financement le plus courant : une fois les travaux votés en assemblée générale, le syndic appelle auprès de chaque copropriétaire leur part de charges pour travaux selon leurs tantièmes. Cela peut se faire en une seule fois ou être étalé sur plusieurs échéances selon les décisions de l’AG.
3. L’emprunt collectif
La copropriété peut souscrire un prêt collectif auprès d’un établissement bancaire. Ce prêt permet de financer des travaux importants en étalant leur coût sur plusieurs années (souvent entre 10 et 15 ans).
Avantages :
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taux préférentiels négociés avec les banques partenaires des syndics,
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allègement de la charge immédiate pour les copropriétaires,
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pas besoin de démarche bancaire individuelle si le prêt est souscrit collectivement.
Important : seuls les copropriétaires ayant donné leur accord participent à l’emprunt. Les autres règlent leur part comptant.
4. Les aides publiques et avantages fiscaux
MaPrimeRénov’ Copropriété
Il s’agit d’une aide financière destinée aux travaux de rénovation énergétique globale. Elle peut couvrir jusqu’à 25 % du montant des travaux pour les copropriétés, sous certaines conditions (gain énergétique minimal, audit énergétique, AMO obligatoire *).
Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
Ce dispositif permet de recevoir une prime de la part de fournisseurs d’énergie pour certains travaux (isolation, chauffage, ventilation, etc.).
Les aides locales
Certaines communes, intercommunalités ou régions proposent des aides complémentaires dans le cadre de programmes de rénovation de l’habitat.
TVA réduite
Certains travaux peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % ou 10 % (travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie).
5. Les solutions internes à la copropriété
Il est aussi possible de :
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planifier les travaux en plusieurs tranches,
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négocier des échéanciers avec les entreprises,
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utiliser les économies réalisées sur d’autres postes budgétaires (résiliation ou renégociation de contrats par exemple).
* C’est quoi un AMO ?
Un AMO, ou Assistant à Maîtrise d’Ouvrage, est un professionnel qui accompagne la copropriété dans la gestion d’un projet de rénovation, notamment énergétique. Il intervient dès la phase de diagnostic et aide à planifier les travaux, sélectionner les prestataires, monter les dossiers d’aides financières, coordonner les intervenants.
Le recours à un AMO est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété.
À retenir
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Plusieurs solutions existent pour financer les travaux : fonds travaux, emprunt collectif, aides publiques ou planification sur plusieurs années.
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Un bon accompagnement (syndic, AMO, conseil syndical) permet de monter des projets cohérents, réalistes et acceptables financièrement.
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Plus les copropriétaires anticipent, plus ils évitent les décisions prises dans l’urgence.
